淮南法院：破产程序中拆迁安置权优先于不动产抵押权进行保护

淮南长安网讯 房地产企业破产案件牵涉利益广泛、法律关系复杂，法院在办理房地产企业破产案件中往往需要运用法律手段维护各主体利益。被拆迁人的拆迁安置权与房屋抵押权人的抵押权冲突时，如何予以权衡？近日，淮南市大通区人民法院在办理一起房地产企业破产案件中，依法支持破产程序中拆迁安置权优先于房屋抵押权进行保护，判决抵押权人办理案涉房屋的抵押权注销登记。

大通区法院审理查明，2011年8月，尚某与甲房地产开发公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，以所有权调换方式获得该公司开发的安置房屋一套。甲公司于2018年1月向尚某交付了案涉房屋。2023年2月，甲公司办理了案涉房屋的所有权首次登记，具备了办理不动产转移登记条件。但尚某到不动产登记机关准备办理不动产转移登记时被告知房屋已被抵押登记，无法办理不动产转移登记。原来，甲公司为了融资与某银行签订数份《固定资产贷款合同》、《最高额抵押合同》，将包括案涉房屋在内的在建工程及二宗国有土地使用权抵押给某银行，为其贷款提供最高额抵押担保并办理了抵押权登记。故，尚某拆迁安置的房屋处在抵押查封状态，无法办理不动产转移登记证书。

甲公司因经营问题进入破产程序，某银行将案涉债权转让给乙公司，该公司在淮南市大通区人民法院受理的甲公司破产重整案中进行了债权申报，债权得到确认，并纳入甲公司重整计划。尚某诉至法院，请求判令乙公司注销案涉房屋及相应份额的土地使用权抵押，并判令甲公司协助办理房屋不动产登记权证。

淮南市大通区人民法院认为，尚某与甲公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方在协议中约定以甲公司开发的某小区特定房屋作为安置房，该房屋的位置、用途特定，双方以产权置换的方式达成的协议合法有效，应受法律保护。2023年4月20日施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号第二条第一款规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。根据该批复规定的权利顺位，抵押权不得对抗商品房消费者享有的房屋交付请求权。举轻以明重，抵押权更不能对抗拆迁安置户享有的权益，包括房屋交付请求权。此外，因拆迁安置权益事关当事人的基本生存权利，后续设置的其他权利也不得对抗拆迁安置权。因此甲公司向尚某交付案涉房屋后，尚某即取得该房屋的所有权。

与此同时，在已发生法律效力的裁定批准的甲公司重整计划中已经明确：为解决本案安置户、消费者产权证办理的问题，对债务人特定财产享有担保权的债权人应在本重整计划经法院裁定生效后，及时办理抵押注销登记手续。乙公司应当依法办理抵押注销登记手续。据此，大通区法院判决：乙公司为尚某履行办理案涉房屋的抵押权注销登记；甲公司协助尚某办理案涉房屋的产权登记。

法官说法

“公平清理债权债务”是破产制度的核心宗旨之一，但，破产程序中法律也就各类债权的清偿顺序作出了明确规定。各类债权之间此消彼长的关系，导致每一优先顺位债权人的债权认定将直接影响后顺位债权人的权益。拆迁安置户为社会公共利益让渡了其自身生存性权益，在选择产权调换的房屋信息明确、特定的情形下，拆迁安置户优先取得补偿房屋的权益理应受到保障。对此，房屋征收部门应当加强、规范对房地产开发商的监督，及时督促房地产开发商向拆迁安置户办理产权调换房屋的预告登记并履行交付义务，明确一房多卖、多抵的处罚措施。拆迁安置户应当在签署拆迁安置补偿协议时明确产权调换房屋信息，并及时办理网签备案、预告登记以保障自身权益。